Op Coolhaveneiland in Rotterdam-Delfshaven werkt woningcorporatie Woonbron de komende jaren aan een grootschalige gebiedsaanpak. Met een investering van ruim 110 miljoen euro worden bestaande woningen verduurzaamd, hele woonblokken gerenoveerd of gesloopt en nieuwe woningen gebouwd. Het doel: kwaliteit toevoegen aan de wijk, zonder betaalbaarheid uit het oog te verliezen.
Drie vrouwen vormen de spil van de gebiedsaanpak. Linda Kegge is als manager wijken het gezicht naar de bewoners. Rojina Yip is assetmanager en verantwoordelijk voor het optimaliseren van de woningportefeuille van Woonbron. Marjolein van Esch is projectontwikkelaar en verantwoordelijk voor de ontwikkeling van verschillende projecten op Coolhaveneiland.
Samen delen ze de overtuiging dat vernieuwing alleen slaagt als je bewoners vanaf het begin betrekt. “De participatie van bewoners in een vroeg stadium is voor ons cruciaal”, zegt Kegge. “Het nieuws dat ze hun huis uit moeten, valt soms rauw op hun dak. We nemen de bewoners al vroeg mee in onze plannen. Uiteindelijk moeten zij zich, nu en in de toekomst, thuis voelen in de wijk waar ze wonen.” Kegge kent de buurten in Rotterdam-Delfshaven door en door. Op participatieavonden praat ze met bewoners. “We vertellen dan over de technische onderzoeken waaruit blijkt dat het woongebouw en de woningen van onvoldoende kwaliteit zijn. Ook vragen we bewoners om hun mening en wensen.”
Levendige en gemengde wijken
Woonbron is geen kleine speler in Rotterdam. De woningcorporatie bezit ruim 25.000 woningen in de stad en heeft daarmee een grote maatschappelijke impact. Volgens Yip hoort daar ook een verantwoordelijkheid bij. “We zijn verantwoordelijk voor voldoende goede en betaalbare woningen, onder andere door woningen goed te onderhouden en energiezuinig te maken.” Daar hoort volgens haar ook bij dat Woonbron inzet op levendige en gemengde wijken. “We willen dat verschillende mensen hier kunnen wonen: jong, oud, werkend, studerend, met allerlei achtergronden. Daarom zetten we in op huurwoningen in het sociale segment, maar ook op middenhuurwoningen en soms koopwoningen.”
500 woningen gerenoveerd en verduurzaamd, 300 woningen nieuw gebouwd
Op Coolhaveneiland staan de komende jaren maar liefst ruim 500 woningen op de rol voor renovatie en verduurzaming, en er worden zo’n 300 woningen nieuw gebouwd. Die zijn verdeeld over meerdere projecten, zoals het IJzerblok, het Dirck Hoffblok, en de Waaldijk. Projectontwikkelaar Marjolein van Esch werkt onder andere aan het zogeheten ‘Hart van Coolhaveneiland’. Dat bestaat uit het IJzerblok en het Dirck Hoffblok: twee gesloten Rotterdamse woonblokken die straks deels worden gesloopt en deels gerenoveerd. “In dit project hebben we gezocht naar de optimale mix tussen kwaliteit, betaalbaarheid, behoud van de historische uitstraling en verdichting."
"Op basis van de uitkomst van technische onderzoeken en wensen van bewoners hebben we gekozen voor sloop-nieuwbouw van het Dirck Hoffblok en een gedeeltelijke sloop-nieuwbouw en een gedeeltelijke renovatie van het IJzerblok. Het IJzerblok telt straks 33 gerenoveerde woningen en 108 nieuwbouwwoningen; 78 woningen worden circulair gesloopt. Daarbij worden de bakstenen met de hand afgebikt en opnieuw gebruikt in de nieuwbouw”, zegt Van Esch.
In de leegstaande panden werden tijdelijk ateliers ingericht voor studenten van de Willem de Kooning Academie. “Zij konden daar werken aan het worden van zelfstandig kunstenaar. Het bracht levendigheid in de wijk,” zegt Kegge. Aan het Heiman Dullaertplein, waar de woningen in de jaren tachtig pragmatisch zijn gerenoveerd, brengt Woonbron weer delen van de historische uitstraling van de gevel terug.
Ook het Dirck Hoffblok krijgt een nieuwe toekomst. Hier worden 95 woningen gesloopt en 140 nieuwbouwwoningen teruggebouwd. “We verdichten op deze plek door meer woningen terug te bouwen dan dat er gesloopt worden, vooral door een zorgvuldig ontworpen toevoeging in de hoogte” zegt Van Esch.
In het gebouw komt ook een commerciële ruimte aan het plein, bedoeld voor een koffietentje of lunchcafé. “Vanuit het participatietraject kwam deze wens naar voren en we zien zelf ook kansen voor deze functie op deze plek. Dit is een verrijking voor de levendigheid in de wijk.”
Een ander project aan de Waaldijk telt negentien nieuwe woningen, waar eerst zestien woningen en twee bedrijfsruimten stonden.
Daarnaast worden er verspreid over Coolhaveneiland 230 woningen met een laag energielabel verduurzaamd, zonder huurverhoging. Yip: “We willen ervoor zorgen dat de energielabels van die woningen beter worden. Dat doen we samen met onze co-makers; dat zijn vijf aannemers waarmee we in 2023 een vijfjarige samenwerking zijn aangegaan. Zij gaan bij de woningen kijken om te bepalen wat nodig is om het energielabel te verbeteren. Dat kan te maken hebben met een oude cv-ketel, enkel glas en/of slechte isolatie. Vervolgens bepalen we welke maatregelen we kunnen toepassen om de woningen energiezuiniger te maken.”
Samen met bewoners en gemeente
Volgens Linda Kegge is de manier waarop bewoners zijn geïnformeerd en betrokken essentieel geweest voor het draagvlak. “Mensen zijn al twee jaar geleden geïnformeerd dat hun woning mogelijk gesloopt of gerenoveerd werd. Ze weten dus al lang dat ze moeten verhuizen.” Die aanpak werpt zijn vruchten af. “We merken dat mensen begripvol zijn in de gesprekken die we voeren. Ze voelen zich serieus genomen. En dat zijn ze ook: we vragen wat hun voorkeur is en nemen hun zorgen mee. Uiteindelijk moeten ze verhuizen, maar hoe dat gebeurt, doen we samen.”
De gemeente Rotterdam is een belangrijke partner voor Woonbron. “We hebben een gezamenlijke ambitie en voelen allebei dat de urgentie groot is,” vertelt Van Esch. "We waarderen deze constructieve samenwerking. De uitstraling van de gebouwen speelt natuurlijk ook mee. De nieuwe woningen moeten betaalbaar zijn en tegelijkertijd zorgvuldig ingepast worden in de stedenbouwkundige opzet en architectuur van de wijk. Ik denk dat we daarin nu de optimale mix hebben gevonden.”
Flinke opgave
“Op Coolhaveneiland zijn we nog lang niet klaar”, vertelt Yip. “Zo onderzoeken we een mogelijke aanpak van nog eens 63 woningen en in de Willem Buytewechtstraat bereiden we het funderingsherstel van ruim 200 woningen voor. Aan de Schiehaven Noord werken we aan plannen voor 120 tot 150 nieuwbouwwoningen, die volledig Paris Proof moeten worden. En aan de Parkhaven wordt de uitname van circa 130 nieuwbouwwoningen voorbereid. Een flinke opgave, maar we blijven ambitieus."
Dit artikel verscheen eerder in Rotterdam Bouwt en Ontwikkelt 2025. Foto: Frank de Roo.
